无论是对于整个中国经济还是房地产行业，2012年都充满了重重的不确定性和未知的风险，然而对于方兴未艾的产业地产而言，却无疑是一个开启盛世的新元年。

多年来，产业地产作为一个未被重视的房地产派系，一直处于无序分散、缺乏标准的状态中自我发展，政府、开发商与企业客户之间的关系若即若离。随着这三者对产业、产品以及服务认知的不断完善，以及在政策持续调控下资本和资源不断从原有的住宅泡沫中分流出来，产业地产在近年来发展不断提速，对于这个领域的认识和创新也更加深刻。

也正因为如此，在地产调控前所未有地清晰见效以及“十二五”产业调整升级的难逢良机下，产业地产万事俱备，在不断完善的新标准和不断涌现的新趋势下，伴着2012年八方而来的东风步入了发展新元年。

新标准

参加第13届中国住交会的产业地产人士普遍认为，缺乏一个统一而明确的标准是阻碍行业健康可持续发展的重要问题。在这个发展多年却依然年轻稚嫩的领域里，既有成熟而优秀、能够吸引众多客户趋之若鹜的优秀开发商，也有滥竽充数、牟取短期利润的短视者，对于出炉匡正行业标准的呼吁一直不绝于耳。

尽管官方并没有对此制定相关规章条例，但随着行业不断发展的内生机制，有远见的产业地产开发商们实际上已经在评判标准上达成了一些共识。

“早期官方主导的产业园区关注点都是园区的规模有多大，入园企业的数量有多少，越多越大就是越好，这在一定程度上也造成了产业园区的无序扩张，爆炸性膨胀，导致了很多资源浪费和社会问题。”坤鼎控股集团董事长邱国明表示。

另一方面，由于产业地产开发商数量并不大，很多以往专注于住宅的开发商也在调控压力下转型进入这个领域。很长一段时间来，地产行业评判强弱的标准基本是规模、利润、增长性、土地储备的优劣，这种标准也随之进入了产业地产领域。

“显然这是一些很严重的误区，往往认为大和快就是好，能够让土地和厂房迅速升值变现就是好，”一位产业地产专家认为，“大家忽略的是，大、快、升值都是产业发展后的结果，而不是原因。”

“产业地产的评判标准，不是多大规模，多大销售额，多大占有率。”联东集团地产事业部副总经理梁环宇表示，“应该从产业地产的本质出发，以产业给当地的产业升级和集聚做了多大贡献、单位产出做了多少贡献、引进了多少有质量的企业和数量的企业等为衡量尺码，同时还包括开发招商的速度、税收的贡献和持续性等，这才是评价产业地产成功的重要标准。”

梁环宇所谓的这种标准得到了参加论坛的各位研究人士和开发商的一致认可，这种“以产业为魂”的评判标准实际上已经成为在这一领域耕耘多年的开发商默认的基准，并将在2012年及未来一段时间越来越显示出其重要性，成为指引产业地产进一步发展的重要标尺。

同时，与以往官方产业园更关注对地方区域经济和政府税收拉动成效不同的是，更加市场化运作的产业地产开发商更关注的是客户。

上述专家认为，早期的客户或许仅仅需要一个厂房和办公楼，但随着外资客户的大量涌入和本土客户的不断成熟，对于产业配套环境和服务的要求日益繁多，如何去细腻地把握迎合客户的需求，成为产业地产商开发运营成败的关键。

“产业地产有两个中心，以企业为中心，以企业的人为中心。”天安数码城有限公司常务副总裁莫尚炎说，“企业需要的是什么，这些人遇到哪些问题，我们满足这些需求，解决这些问题，这也是产业地产商的重要责任。因此就需要我们拥有比住宅和商业开发商更广泛的资源整合和综合运营能力，这也成为2012年产业地产商的一个重要课题。”

新趋势

新标准促生了新的发展动力，也引发更新的发展趋势。产业地产已经不再是刀耕火种、遍地开花的产业园区，由于市场化因素的强力植入，这一领域已经爆发了一轮创新高潮。在2012年，这种新趋势的脉络将前所未有地清晰展现。

在产品功能方面，产业地产与城市化密切结合，正在由单纯的园区向新城转变，综合化、社区化的趋势越来越显着。

“未来趋势将是形成所谓的产业综合体，是融合了研发设计、商务办公、高端制造，以及其他综合型配套服务于一体的产业综合体，这和我们平时看到的城市综合体的概念有点相似，相对应的会形成一个产业集群，为特定的某一个产业提供更好的生产研发或服务的平台。”戴德梁行华南区工业基物流部高级助理董事严其发说。

实际上，天安数码城的产品已经展示了这种产业综合体的魅力。天安数码城基本脱离了纯产业园的形象，内有科技产业大厦、总部OFFICE、商业街区、企业会所、星级酒店、企业展示中心等，甚至设有风投机构、便利超市、幼儿园等，并且有为企业和员工服务的各种金融、教育、休闲的平台。

莫尚炎对这种产品模式的总结是，“以区域经济发展和产业规划布局为依托，以高成长产业聚集为核心，融合科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间提供全方位的产业生态环境服务平台。形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效城市综合体。”

同时在发展理念上，产业地产也将越来越多地结合每一个时代或每一个阶段的最前沿理念，如生态、环保、智慧、低碳、可持续发展等，这些宏观层面的指导政策、对产业扶持的政策等都将迅速而深刻地融入到产业地产的发展中，起到重要的指引作用。例如东莞生态产业园，已经成为全国生态产业园的示范模板，未来也会涌现出更多类似的示范区。 
“从产品层面，赋予更高附加值的趋势已经越来越明显。”严其发指出，这种附加值有几个维度，包括硬件产品上的附加值、配套设施的附加值以及产品服务体系上的附加值。即便很多产业地产的产品未必有过人之处，但其在软性附加值上更加精细，也会赢得市场青睐。

而最重要的则是服务升级的趋势，这也将成为未来产业地产商核心竞争力的重要体现。由于产业地产以产业为核心，以客户服务为重点，运营商能否在整个产业链条中的一个环节给予相应的扶持和引导十分关键，这无疑是争取客户和市场的杀手锏。

在这方面，走在前列的众多产业地产商已经有着清晰的认识和快速的行动。天安数码城在产业综合体各种完善的配套服务基础上，还拥有一只“后勤基金”，类似于扶持成长性良好企业的风投基金，在上市后赚取丰厚回报；坤鼎控股集团对客户的服务流程则细分为九项，包括商务接触、项目选址，政府对接、确立规划，确立合作方案、签订合同，项目建设、交房、提供物业，最后还包括协助融资，即用自己物业抵押为客户贷款；联东集团也有着类似的政策绿色通道和金融扶持平台等。

来源：中国房地产报 2012年1月12日第B02版
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